La stratégie hypothécaire sans mise de fonds
par Gregory van Duyse
Acheter sa première maison et devenir propriétaire est un moment important de la vie.
Je me souviens de l’achat de ma première maison. J’avais attendu quelques années avant d’avoir une bonne mise de fonds (25% et plus) parce que je pensais que c’était la seule façon d’avoir une maison. Si j’avais su, j’aurais pu l’acheter bien avant.
Aujourd’hui il y a plusieurs façonsd’acheter une maison et même sans avoir de mise de fonds!
Est-ce que ça en vaut la peine? OUI! C’est plus dispendieux d’attendre (être locataire et accumuler une mise de fonds) que d’acheter une maison sans mise de fonds. [voir: Acheter ou louer une maison?]
Description
Il existe deux stratégies pour acheter une maison sans mise de fonds :
Demander à la banque de donner la mise de fonds de 5%
Financer l’achat avec un prêt de 100% (plus les frais d’assurance).
Demander à la banque de donner la mise de fonds de 5%
Depuis quelque années, la seule façon d’acheter une maison sans mise de fonds était de se qualifier pour que la |
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banque vous donne une mise de fonds de 5% avec une hypothèque assurée par la SCHL ou Genworth pour 95% (plus les frais d’assurance).
La banque offrait un taux d’intérêt plus élevé pour se repayer en 5 ans (ou moins) la mise de fonds qu’elle avait avancé au client.
Même avec un taux d’intérêt plus élevé (souvent égal au taux affiché des banques), il est mieux d’acheter tout de suite que d’attendre que la mise de fonds soit accumulée.
Pourquoi ? L’augmentation des prix des maisons (même avec une augmentation mineure de 2% par année) a un impact plus grand que l’impact d’un taux d’intérêt un peu plus élevé. [Détail supplémentaire]
Financer l’achat avec un prêt de 100% (plus les frais d’assurance).
Une nouvelle option est maintenant (depuis le novembre 2006) disponible pour faire un achat sans mise de fonds : une hypothèque à 100% de la valeur de la maison. Dans ce cas, 100% de l‘argent nécessaire pour l’achat est emprunté. Le taux d’intérêt est le meilleur taux du prêteur.
Comparons les deux options :
Les conditions pour être accepteé avec les deux options sont sensiblement les mêmes avec seulement des modifications mineures. Mais l’impact financier lui ne l’est pas! L’option de financer l’achat avec un prêt de 100% vous permet d’épargner 15.94% du montant des paiements que vous ferez.
C'est-à-dire que pour une hypothèque de 100,000$ (achat 100%) vos paiements seront de 605.51$ par mois (5.10% sur 25 ans) et durant les premiers 5 ans, vous aurez effectué un paiement total de 36 330.60$. L’option qui vous permet de recevoir une mise de fonds de la banque de 5%, vous coûtera 5792.88$ de plus, même si le montant de l’hypothèque est plus petit au départ. [Détails]
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Avantages
Permet de devenir propriétaire de sa propre maison maintenant et d’avoir un logis avec plus de place, un plus bel environnement, une cour et même peut-être un garage.
Permet d’acheter une maison unifamiliale et un duplex (propriétaire-occupant seulement) avec de très bons taux. Un prêteur a un produit hypothécaire qui permet d’acheter sans mise de fonds d’une maison unifamiliale jusqu’à un quadruplex (propriétaire-occupant et investisseur) avec un taux un peu plus élevé.
Il est possible d’avoir un amortissement sur 25 ans. 30 ans, 35 ans et 40 ans.
Il est possible d’avoir une hypothèque sans mise de fonds avec un crédit moins que parfait (les taux d’intérêt varie selon le crédit).
Inconvénients
Les critères d’acceptation des prêteurs demandent un bon emploi, de bons revenus et un très bon crédit (pour avoir les meilleurs taux).
La prime d’assurance (SCHL) est plus élevée.
Demande une qualification complète des revenus, ce qui est parfois plus difficile pour les travailleurs autonomes.
Les prêteurs hypothécaires ne font pas de pré-autorisations pour les produits sans mise de fonds. (Téléphonez-nous est nous avons certaines techniques pour compenser)
Les prêteurs demandent que les clients aient accumulé assez d’argent (1.5% du pris d’achat) pour payer les frais associés avec l’achat d’une maison (taxes de mutation et frais de notaire)
Conclusion
La stratégie hypothécaire sans mise de fonds est, avec les derniers changements, une stratégie qui vous permet d’acheter une maison maintenant et d’avoir tous les avantages qui viennent avec le droit d’être le propriétaire de sa maison sans avoir à payer plus cher.
La grande question : est-il mieux d’être locataire ou propriétaire? est maintenant répondue!
Être propriétaire, c’est payant!
Pour prendre rendez-vous avec l’auteur ou un membre de son équipe et discuter à propos des differentes options du premier achat, cliquer ici.
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