Une hypothèque ouverte : Une bonne stratégie, mais seulement pour les premiers 12 mois!

Le seul moyen d’avoir une hypothèque qui est remboursable en tout temps sans pénalité, c’est de choisir une hypothèque ouverte.  La plupart[1] des hypothèques ouvertes sont des hypothèques variables ouvertes ou une marge de crédit.

S’il n’y a pas de pénalité avec une hypothèque ouverte alors pourquoi est ce que nous n’avons pas tous des hypothèques ouvertes?

Ça coûte plus cher.

Les prêteurs offrent des meilleurs taux d’intérêt aux clients qui s’engagent à ne pas rembourser l’hypothèque au complet (ou à quitter pour aller chez un autre prêteur) pour le terme de l’hypothèque[2].  La fidélité du client lui mérite un meilleur taux.

Quel est le coût d’une hypothèque ouverte?

L’option de repayer l’hypothèque à tout moment sans pénalité est offerte à un coût supplémentaire par l’entremise d’un taux d’intérêt plus élevé. 

Une hypothèque variable et fermée est normalement à un taux de « taux de base moins 0.75% » (certaines sont encore plus basses) et dans le cas d’un prêt ouvert, le taux est normalement le « taux de base » (sans rabais) jusqu’à « taux de base moins 0.25% ». 
Si le taux de base est de 6.00% alors un taux variable et fermé est de 5.10% à 5.25% et un taux variable et ouvert 5.75% - 6.00%.

Est-ce que ça en vaut la peine?

Oui, mais seulement si vous planifiez de rembourser complètement votre hypothèque (ou de changer d’institution financière) dans les 12 prochains mois. 

Voici un exemple :

Monsieur A décide de prendre une hypothèque ouverte de 100,000$ parce qu’il pense la payer au complet dans 12 mois lorsqu’il va vendre un immeuble locatif. Son taux est de 5.75% (taux de base moins 0.25% - variable).  Après 12 mois, il a payé 5 634.20$ d’intérêt et la balance de son hypothèque est de 98 133.94$.

Monsieur B décide de prendre une hypothèque variable mais fermée de 100 000$ avec un taux de 5.10% (taux de base moins 0.90%[3]).  Après 12 mois, il rembourse le prêt et paye une pénalité de 825.35$ (deux mois d’intérêt[4]) mais seulement 4999.70$ d’intérêt et la balance de son hypothèque est de 97 951.97.

Monsieur A (hypothèque ouverte) a payé 816. 47$ de plus pour son hypothèque, tandis que monsieur B a payé une pénalité de 825.35$. Les deux solutions sont pratiquement égales après 12 mois.

À propos de l'auteur: Gregory van Duyse est un consultant hypothécaire accrédité (CHA) chez Intelligence Hypothécaire et est titulaire d'un certificat d'agent immobilier affilié (ACAIQ). Il a concu des stratégies hypothécaires pour ses clients afin d'épargner sur la vie entière de leur hypothèque.

Intelligence hypothécaire, avec plus de 7.9 milliards en prêts hypothécaires en 2006 est le plus grand courtier hypothécaire au Canada. Il transige avec plus de 30 prêteurs hypothécaires.