Comment est calculée la pénalité hypothécaire?

[Note: Cet article fait partie d’un groupe d’articles sur le sujet des pénalités hypothécaires.  Il est possible que votre question sur les pénalités soit mieux traitée par un autre article.  La liste des autres articles sur les pénalités se trouve au bas de la page.]

Les prêteurs hypothécaires utilisent deux façons pour calculer la pénalité et bien sûr lorsqu’il utilise plus d’une méthode de calcul, ils vont réclamer le montant le plus élevé des deux.

1. Un certain nombre de mois de paiements d’intérêt (2, 3 et même 6 mois).
   Il suffit de séparer la composante d’intérêt du paiement hypothécaire mensuel et de le multiplier par le nombre de mois de pénalité.

Exemple : si une personne remboursait son hypothèque après 30 mois pour une hypothèque de 200,000$ à 5.4% sur 25 ans, ses paiements mensuels seraient de 1209.17$ et les intérêts sur le 30e paiement serait de 846.18$.  Alors, si la pénalité était de 3 mois, le coût de la pénalité dans notre exemple serait de 3 x 846.18$ ou 2538.55$.

2. La différence des taux pour le reste du terme (aussi connu comme étant le différentiel des taux). Ce calcul est un peu plus compliqué mais est utilisé seulement quand le taux du jour (lorsque vous brisez votre contrat d’hypothèque) est plus bas [1] que le taux que vous avez obtenu sur votre contrat

d’hypothèque.  La pénalité est égale à la différence des paiements d’intérêt entre les deux taux pour le reste du terme.  Je pense qu’il sera plus facile de comprendre avec un exemple.

Exemple : Prenons encore le même scenario, vous avez pris une hypothèque de 200,000$ amortie sur 25 ans avec un taux de 5.4% sur 5 ans et un paiement de 1209.17$ par mois.  Après 30 mois vous devez briser votre contrat d’hypothèque (remboursement par anticipation) et la banque vous charge une pénalité.  Le taux à ce moment là (30 mois plus tard) est de 4.75%. 

Voici le calcul :

1. Le montant des intérêts que la banque aurait reçu sur l’hypothèque du 30e paiement jusqu’au 60e paiement (5 ans) avec un taux de 5.4%. Avec une calculatrice financière ont calcule que le montant des intérêts serait de 25, 447.16$.
2. Le montant des intérêts que la banque pourrait recevoir aujourd’hui si elle prêtait l’argent au taux de 4.75% sur une période de 31 mois (30e paiement jusqu’au 60e paiement).  Encore, la calculatrice financière calcule que les intérêts serait de 22 250.74
3. La différence entre les intérêts reçus par le prêteur serait de 25 447.16 – 22 250.74 = 3196.26$. Voila la pénalité!

C’est parfois encore pire

En général, pour un prêt fixe, la pénalité se limite au plus haut montant entre 3 mois d’intérêt et la différence des taux pour le reste du terme.

MAIS…ce n' ’est pas toujours aussi simple.

Certains prêteurs (de grandes institutions financières incluses) des fois choisissent de calculer la différence des taux pour le reste du terme de manière créative… Ils choisissent de prendre le taux affiché qui est plus haut plutôt que de prendre un taux avec le rabais de taux.  C’est pour cette raison que vous devriez demander au prêteur une estimation des pénalités.

[NOTE: Tout ça pour dire qu’il faut faire attention et choisir le bon prêteur.  Un courtier d’expérience pourra vous présenter au prêteur qui calcule bien les primes de pénalité.]

À propos de l'auteur: Gregory van Duyse est un consultant hypothécaire accrédité (CHA) chez Intelligence Hypothécaire et est titulaire d'un certificat d'agent immobilier affilié (ACAIQ). Il a concu des stratégies hypothécaires pour ses clients afin d'épargner sur la vie entière de leur hypothèque.

Intelligence hypothécaire, avec plus de 7.9 milliards en prêts hypothécaires en 2006 est le plus grand courtier hypothécaire au Canada. Il transige avec plus de 30 prêteurs hypothécaires.