Est-ce que ma banque m’offrira un meilleur taux que celui du courtier?

par Glen Jacobs

Voilà une bonne question. On peut penser que les banques avec lesquelles on a fait affaire depuis plusieurs années devraient nous offrir les meilleurs taux.

En est-il toujours ainsi?

Je dois répondre honnêtement que selon ma propre expérience, « des fois c’est oui et d’autres fois c’est non ».

Exemple d’un médecin

Prenez comme exemple une situation que j’ai vu cette semaine - un client (médecin) m’appelle pour me demander mes meilleurs taux. En conversant, il me dit que sa banque (une grande banque canadienne) lui a garanti un taux de 5 ans à 5,25%. Ça m’a surpris, car je sais que la même banque offre à mes clients un taux de 5,10% pour le même produit.

Pourquoi?

C’est difficile à comprendre, mais voici une information qui peut éclairer ce phénomène.

[Note: Chaque banque, chaque prêteur, est différent quant à sa politique, ses standards et sa façon de servir ses clients. Parfois même les succursales d’une même banque peuvent agir différemment. Donc il ne faut pas généraliser et laisser sous-entendre que toutes les banques ont la même politique d’offrir à leurs clients des taux plus élevés. Ce n’est pas vrai mais cela se produit assez souvent pour que cela vaille la peine d’en parler.]

Les objectifs de la banque

Il y a deux composants qui sont à la base de ce phénomène (d’offrir des taux d’intérêt plus hauts à leurs clients).

Le premier composant, c’est que les prêteurs ont le mandat de faire des profits pour les actionnaires de la banque. Ils font des profits en prêtant de l’argent, en récoltant des intérêts pour ce service.

DEMANDE EN LIGNE

Qui offre le
MEILLEUR TAUX HYPOTHÉCAIRE?

Type d'hypothèque:

Achat
Pré-approbation
Refinancement
Renouvellement

Province:

Information protégée, sécure et confidentielle

Il ne faut pas oublier que la relation entre le prêteur et le client est compétitive :

ils veulent faire plus de revenus et

nous voulons payer le moins possible.

La SCHL (Société canadienne d’hypothèques et de logement) publie une fois par an les résultats des sondages qu’ils font sur « les activités des consommateurs liées au financement hypothécaire ».

En 2003, ces résultats nous montrent que :

58% des acheteurs ont vérifié les taux sur le marché.

44% des acheteurs ont contacté plusieurs prêteurs.

51% des acheteurs ont magasiné pour obtenir plusieurs offres.

63% des premiers acheteurs, et 61% des acheteurs de deuxième maison ont utilisé leur institution financière actuelle.

Les chiffres démontrent qu’un grand nombre de consommateurs ne vérifient pas les taux d’intérêt, et acceptent sans négocier les conditions offertes par leur banque.

Les banques en sont très conscientes et dans l’espoir de faire plus de revenus, elles présentent des taux d’intérêt plus élevés que le taux le plus bas qu’elles peuvent offrir.

Politique de la banque avec ses employés

Le deuxième composant repose sur la nature humaine des employés de la banque. En effet, les banques qui désirent faire des profits, encouragent leurs employés de faire comme cela par une structure de prime annuelle.

Justement hier, j’ai eu une conversation intéressante avec une employée d’une grande banque à charte canadienne. Nous discutions du marché hypothécaire quand je lui ai demandé (je vais l’appeler Marie):

Gregory - Honnêtement, quel est le taux d’intérêt que tu offres aux clients qui viennent te voir en succursale?

Marie - 5,35% pour un terme de 5 ans.
Gregory - Ah oui!? Mais pourquoi un taux si haut quand je sais que            [nom de la banque] est capable d’offrir 5,10%?
Marie - Parce qu’à ce taux-là mes points pour ma prime seraient             négatifs. Ça ne vaudrait pas la peine pour moi de faire une             hypothèque à 5,10%.
Gregory - Quel est le taux d’intérêt que tu peux offrir sans que tu ne             perdes ni gagnes de points?
Marie - 5,30%!
Gregory - Qu’est-ce que tu fais si un client te demande de lui donner             5,10% ?
Marie - Je lui réponds d’aller voir un courtier hypothécaire.

Je lui ai donné à ce moment toutes mes cartes d’affaires que j’avais en ma possession!

Je répète encore que cet exemple reflète l’attitude d’une banque en particulier et ne doit pas être généralisée. Il est fort possible que certaines banques n’aient pas ce type de rémunération de primes reliées aux taux hypothécaires.

Il n’en demeure pas moins que çà arrive et que ces deux principes sous-jacents sont logiques.

Les banques encouragent leurs employés à favoriser les intérêts de la banque.
Les employés qui sont à salaire fixe veulent augmenter leurs revenus avec une prime annuelle.

Conclusion :

Alors pour revenir à la question d’origine : « Est-ce que ma banque m’offrira un meilleur taux que celui d’un courtier? » Ma réponse demeure : « probablement pas »

À propos de l'auteur: Glen Jacobs est un consultant hypothécaire accrédité (CHA) chez Intelligence Hypothécaire. Il a concu des stratégies hypothécaires pour ses clients afin d'épargner sur la vie entière de leur hypothèque.